Câmara dos Deputados aprova reformulação de regras sobre garantia real em empréstimos em projeto de lei.
No dia 3 de outubro de 2023, a Câmara dos Deputados aprovou diversas emendas feitas pelo Senado ao Projeto de Lei 4188/21, que tem como objetivo reformular as regras sobre a garantia real em empréstimos, como a hipoteca ou alienação fiduciária de imóveis. Com essa aprovação, a proposta será enviada para sanção presidencial.
O relator do projeto, deputado João Maia (PL-RN), apresentou um parecer no Plenário da Câmara, no qual aceitou 37 das 50 emendas propostas pelo Senado. A principal mudança realizada foi a exclusão do serviço de gestão de garantias, que havia sido criado pelo texto aprovado no ano passado pela Câmara. Esse serviço seria responsável por gerir essas garantias e seu risco, fazer o registro em cartórios no caso de bens imóveis, realizar a avaliação das garantias reais e pessoais, vender os bens em caso de execução da dívida, entre outros serviços.
Uma das emendas aprovadas permite o uso de medidas extrajudiciais para a recuperação de crédito por meio de cartórios, possibilitando que o credor faça uma proposta de desconto através de tabelionatos de protesto. Essa proposta poderá ser comunicada ao devedor por carta simples, correio eletrônico ou aplicativo de mensagem instantânea, e o tabelião informará ao devedor sobre a proposta, que poderá ter um prazo de até 30 dias para ser aceita. Caso o devedor não aceite, o comunicado será convertido em uma indicação para protesto. Se essa negociação extrajudicial for bem-sucedida, os custos cartoriais serão pagos apenas sobre o valor efetivamente quitado.
Outra mudança aprovada permite que o tabelião de protesto de qualquer tipo de dívida não paga possa enviar uma intimação ao devedor por meio de aplicativos de mensagem instantânea, como o Whatsapp. Essa intimação será considerada cumprida apenas quando a funcionalidade de recebimento estiver liberada na plataforma.
A lei de registros públicos também foi modificada por uma das emendas acatadas, permitindo que os cartórios de registro civil das pessoas naturais possam emitir certificados de vida, estado civil e domicílio físico ou eletrônico do interessado. Para isso, será necessário estabelecer um convênio com a instituição interessada e comunicar essa prova de vida por meio eletrônico.
Além das mudanças relacionadas à garantia real em empréstimos, as emendas aprovadas também trataram de outras questões, como a manutenção do monopólio da Caixa no penhor civil, a exclusão de outros casos que permitiriam a penhora do único imóvel da família, a retirada da possibilidade de utilizar o direito minerário como oferta de garantia e a eliminação da isenção do Imposto de Renda para aplicações feitas por residentes no exterior.
Uma das novidades trazidas pelo projeto é a possibilidade de utilizar a execução extrajudicial para a recuperação de dívidas relacionadas a veículos automotores alienados fiduciariamente. Os procedimentos para essa execução serão realizados nos Detrans, por meio de empresas especializadas em registro centralizado, que serão responsáveis por todos os atos do processo de execução.
Outra mudança significativa é a permissão para que uma segunda dívida possa ser garantida pelo mesmo imóvel que está sendo adquirido através de uma alienação fiduciária em nome do credor do financiamento imobiliário. No entanto, essa efetividade dependerá do cancelamento da dívida anteriormente constituída. Caso existam alienações fiduciárias anteriores, elas terão prioridade sobre as mais recentes em caso de execução da garantia (venda do imóvel). A partir desse momento, a garantia para os credores posteriores será baseada no valor obtido com a venda, e os registros dessas alienações fiduciárias serão cancelados.
O texto do projeto prevê ainda a criação do agente de garantia, que será designado pelos credores e atuará em benefício deles. Esse agente terá a capacidade de registrar a restrição do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, podendo se valer da execução extrajudicial quando permitido pela legislação aplicável. Ele também terá o poder de atuar em ações judiciais relacionadas ao crédito garantido. Após receber o valor da venda do bem dado em garantia, o agente deverá realizar o pagamento aos credores em até dez dias úteis. Enquanto o dinheiro não for transferido para os credores, ele será mantido separadamente e não poderá ser usado para cumprir as obrigações do agente de garantia por um período de até 180 dias.
Essas mudanças têm como objetivo promover o desenvolvimento do mercado de crédito e garantias no Brasil, conforme destacou o relator do projeto, João Maia. Segundo ele, o desempenho desse mercado ainda não é adequado para impulsionar o processo de retomada do desenvolvimento econômico sustentável do país.
A proposta aprovada pela Câmara dos Deputados agora aguarda a sanção presidencial para entrar em vigor.
