STJ Decide: Contratos de Curta Duração em Condomínios Precisam de Aprovação
Na última quinta-feira (7), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deliberou que a utilização de imóveis em condomínios para celebração de contratos de estadia de curta duração – como os oferecidos na plataforma Airbnb – requer a alteração da destinação das unidades aprovada em assembleia por, pelo menos, dois terços dos condôminos.
Por maioria de votos, o colegiado concluiu que o uso dos imóveis para exploração econômica ou profissional transforma sua destinação residencial, demandando, portanto, a anuência do condomínio. Essa decisão visa uniformizar a interpretação do tribunal acerca da questão.
O caso em questão surgiu quando uma proprietária buscou garantir o direito de destinar seu apartamento a estadias de curta duração sem a necessidade de aprovação em assembleia, enquanto o condomínio argumentava que essa prática não apenas não constava na convenção, como também comprometia o caráter residencial do edifício. A empresa Airbnb participou como interessada na ação.
Contratos Atípicos: Uma Nova Definição
Durante o julgamento, a ministra Nancy Andrighi destacou que os contratos intermediados por plataformas como o Airbnb não se encaixam rigorosamente nem na categoria de locação residencial nem na de hospedagem em hotéis, caracterizando-se como contratos atípicos.
“Independente da forma de disponibilização do imóvel, a natureza jurídica do negócio permanece inalterada. A forma como a oferta é feita, seja por plataformas digitais, imobiliárias ou anúncios, não altera a classificação jurídica do contrato”, explicou ela, ressaltando que tanto locações quanto hospedagens podem ser realizadas através de plataformas digitais sem perder sua natureza.
A ministra também observou que a popularização de plataformas digitais tem facilitado a celebração de contratos de estadias, resultando em uma maior rotatividade de visitantes nos condomínios. Essa novidade levanta preocupações a respeito da segurança e tranquilidade dos moradores, bem como sobre a necessidade de autorização por parte dos condôminos.
Dever de Respeitar a Destinação do Imóvel
Nancy Andrighi reforçou que, conforme o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, os condôminos devem respeitar a destinação original do empreendimento. Ou seja, em condomínios residenciais, os apartamentos devem ser utilizados exclusivamente para fins residenciais.
Além disso, a ministra citou o artigo 1.351 do Código Civil, que estipula que qualquer mudança na destinação de um edifício ou unidade imobiliária requer a aprovação de dois terços dos condôminos.
“Portanto, a mudança de destinação do condomínio deve ser aprovada por essa maioria; na ausência dessa autorização, a utilização proposta pela recorrente é vedada, dado o uso residencial previsto para as unidades”, concluiu a ministra ao negar o pedido da proprietária e manter a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que já havia rejeitado a solicitação de disponibilização do imóvel na plataforma Airbnb sem aprovação do condomínio.
