Imóvel Sem Registro: STJ Mantém Penhora em Favor de Imobiliária de Boa-fé
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a validade da penhora em um caso que envolve um imóvel comercial que não possuía o devido registro público da promessa de compra e venda. A decisão foi motivada por uma ação de cumprimento de sentença promovida por uma imobiliária, que agiu de boa-fé ao receber a propriedade como garantia real.
Conforme os autos, a compradora, que adquiriu o imóvel em 2007 juntamente com o ex-cônjuge, interpôs embargos contra a imobiliária, alegando que a transação foi formalizada através de um contrato particular. No entanto, ao verificar o registro de imóveis em 2018, a compradora se deparou com uma hipoteca utilizada como garantia em favor da imobiliária, datada de 2009 e registrada pela antiga proprietária.
Embora o juízo de primeira instância tenha acolhido os embargos, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) decidiu que a hipoteca deveria prevalecer sobre o contrato de promessa de compra e venda que não havia sido registrado.
Hipoteca em Destaque
O relator do recurso, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que a Súmula 308 do STJ não se aplica ao caso, uma vez que essa norma se refere apenas a contratos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, que compreendem imóveis residenciais. Nas suas considerações, o ministro lembrou que as turmas de direito privado do tribunal reconhecem que, mesmo em situações envolvendo imóveis comerciais, a hipoteca emitida pela construtora ao agente financiador, ocorrendo após a promessa de compra e venda, não tem eficácia em relação ao promitente comprador.
Entretanto, o relator observou que, em decisões anteriores, não se analisou a falta de registro da promessa de compra e venda previamente à hipoteca, um fator crucial neste caso.
A Importância do Registro
O ponto central da questão levantado pelo STJ é a ausência de registro da promessa de compra e venda, essencial para a transferência da propriedade. Para a corte, sem esse registro, só existe um direito pessoal ou obrigacional entre os contratantes. "Somente o registro cria um direito oponível a terceiros", enfatizou o ministro Ferreira.
Ele também sublinhou que o direito real do promitente comprador se efetiva perante terceiros de boa-fé apenas com o registro do contrato em um tabelionato de imóveis. O relator assegurou que a boa-fé da imobiliária é indiscutível, pois não havia como saber que a propriedade não pertencia mais à devedora. Assim, embora a promessa de compra e venda vincule as partes que assinaram o contrato, a falta de registro a torna ineficaz contra terceiros de boa-fé.
A decisão ressalta a importância do registro público em transações imobiliárias, uma salvaguarda necessária para garantir a segurança e a eficácia das relações comerciais no setor.
