Disputa no Condomínio Jardim Botafogo (Edifícios Highlight e SpotLight)

Uma disputa tem deixado o novíssimo Condomínio Jardim Botafogo (Edifícios Highlight e SpotLight), na esquina da rua General Góes Monteiro com a Avenida Lauro Sodré, em frente ao shopping Rio Sul, em pé de guerra. Os prédios de Botafogo, residenciais de alto padrão lançados pelo Fundo Opportunity junto com a incorporadora Performance e finalmente entregue aos seus compradores, tem um grande espaço comercial no térreo com dezenas de lojas e um enorme Estacionamento Comercial com 226 vagas criado para atender os clientes das lojas, que pagam mais de 25 mil reais por mês de condomínio ao empreendimento. As lojas incluem uma academia de ginástica, restaurantes, lanchonetes, padaria, e diversos tipos de comércio como de colchões, que pertencem a lojistas diversos. Todas possuem vitrines para a rua, e ficam no embasamento do imenso condomínio; elas não usam a estrutura do prédio para nada e têm entrada independente.

O grande empreendimento, que tem vários blocos, tem uma Convenção de Condomínio registrada que autoriza os donos das lojas a contratar uma empresa especializada para administrar as mais de 2 centenas de vagas que lhes pertencem e utilizar como bem entender as vagas que cabem a eles, cujo estacionamento é totalmente independente. As vagas dos apartamentos são totalmente separadas. Os proprietários das lojas resolveram contratar a tradicional empresa Estapar, uma das maiores do país, para administrar o estacionamento rotativo que é de seu uso exclusivo, segundo a convenção do próprio Highlight, de forma a que possam atender à sua freguesia e também a qualquer pessoa que queira parar seu carro em local seguro – por exemplo, algum convidado dos próprios moradores do edifício.

Só que a administração do condomínio tomou uma atitude completamente inesperada. Mesmo contrariando a convenção – que segundo especialistas consultados pelo DIÁRIO DO RIO, é a lei soberana entre os usuários de qualquer empreendimento – a administração do prédio, alegando supostas “razões de segurança“, proibiu o uso das vagas de garagem pelos proprietários, lojistas e seus clientes, e não está permitindo que a empresa de estacionamento contratada se estabeleça no local, mesmo com alvará de funcionamento. “Numa reunião presencial, membro do ‘conselho de segurança’ do condomínio disse que quer fechar a saída de incêndio do estacionamento pois alega ter medo de que os usuários invadam o playground e usem as quadras de tênis. Só que esta saída é uma exigência dos bombeiros”, disse Wilton Alves, diretor da administradora Sergio Castro, que representa os donos das lojas. “Eles querem uma nova Boate Kiss?”, indaga o administrador imobiliário de 85 anos, com 65 de experiência no ramo.

O condomínio coloca a culpa no Opportunity e na construtora Artha, que executou as obras; diz que a convenção proíbe “o acesso e uso das partes comuns destinadas exclusivamente as unidades residenciais, especialmente no tocante às áreas de lazer“, mas esquece que este acesso segue proibido, e a exceção só ocorreria no caso de uma tragédia, como um incêndio ou desmoronamento, quando vidas estivessem em risco. “As saídas de emergência são exigência dos bombeiros e existem desde a entrega do empreendimento, e, como o nome diz, são de emergência. Não são portas para que os usuários do estacionamento vão jogar tênis nas quadras do Highlight e do Spotlight”, frisa Alves. Numa notificação, o condomínio, através do escritório Arechavala Advogados, ameaça a “suspensão do funcionamento do estacionamento comercial até que a situação seja completamente regularizada“, sem explicar quem pagará as contas dos inquilinos lojistas e dos proprietários das lojas até que o Opportunity e a Artha sejam eventualmente ‘convencidos’ a mudar uma obra licenciada e entregue.

“Quando uma pessoa compra um imóvel em condomínio, deve ler a convenção do prédio antes de comprar. Ao que parece, estes condôminos não o fizeram ou acham que pelo alto valor de seus apartamentos, estão acima da lei”, explica Adriano Nascimento, administrador imobiliário e corretor de imóveis. “A convenção é clara e afirma que o Estacionamento Comercial tem funcionamento separado, pode ser rotativo, pode ou não ter manobristas, e que a gestão é exclusiva de seus proprietários, que são tão condôminos quanto os moradores“, demonstra. Proibir o acesso dos condôminos às suas próprias vagas de garagem é, segundo ele, uma “novidade assustadora“: “cadê a segurança jurídica?”. Enquanto isso, as lojas e restaurantes que funcionam no térreo do prédio estão proibidas de receber seus clientes. “O prejuízo é incalculável”, afirma uma das comerciantes, que prefere não se identificar com medo de alguns moradores que abordam os lojistas com posturas “ameaçadoras“. Ela conta que há um mês um morador queria expulsar uma lojista de dentro do playground do condomínio, mesmo sabendo que ela é namorada de um morador.

Segundo um email do lojista André Condeixa enviado ao dono de uma das lojas, uma assistente administrativa que trabalha no prédio informa claramente que “em breve todos os veículos serão impedidos do acesso às vagas”. A administração do Condomínio, a cargo da administradora Mark Building – segundo ele – não responde e nem retorna aos questionamentos dos lojistas, que estão em dia com as cotas condominiais, apesar de os especialistas em direito imobiliário deixarem claro que mesmo que este não fosse o caso o acesso não poderia ser impedido. “Isso é caso de polícia”, diz Nascimento.

As exigências “sem pé nem cabeça” do condomínio para os lojistas e a administradora do estacionamento inviabilizariam o uso do espaço para aquilo que se destina. Chegam a exigir portões trancados para o estacionamento rotativo, bloqueio criminoso de saídas de incêndio e criação de despesas que não constam no rateio original do condomínio, para serem arcadas pelo estacionamento, que aceitou instalar câmeras de segurança e permitir acesso às mesmas pela central do condomínio, que parece estar mesmo preocupado em resguardar seu SPA, quadras de tênis e piscina de um eventual acesso de emergência pelas portas de incêndio, em caso de sinistro. A Estapar concordou em colocar um alarme caso alguma porta de incêndio seja aberta por engano. Mas o condomínio “pode e deve colocar um segurança no seu lado destas saídas, caso sinta necessidade“, diz o administrador Alves. “Preferem ver os nossos clientes torrarem num incêndio do que receber as pessoas em seu espaço gourmet”, diz a lojista, que afirma ter investido mais de 400 mil reais em seu novo negócio, contando com as vagas de garagem a que tem direito, e cujo uso agora está vedado a seus clientes e até mesmo a ela própria.

Segundo os lojistas e proprietários, a questão é de polícia e de justiça. “Vamos exigir lucros cessantes pelos prejuízos que nos estão sendo causados. Estamos perdendo vendas e pagamos condomínio e aluguel em dia, nosso prejuízo conjunto é milionário e estamos formando uma associação pra exigir indenização do prédio“, disse. Já Wilton Alves deixou bem claro ao DIÁRIO que o condomínio já está devendo 15 mil reais aos donos da área do estacionamento: “Assinamos contrato para valer a partir de 1/9, já estamos em outubro e não deixaram a Estapar entrar. Alguém vai pagar esta conta“, explica, lembrando que além do dano material, haverá o moral e também as multas.

Procurados, a Estapar e o condomínio ainda não responderam, mas o espaço segue aberto para atualizações após a publicação da reportagem (conferir no fim do texto).

Atualização – 30 de setembro de 2024 – 18h23

Por meio de nota oficial enviada ao DIÁRIO DO RIO, a Mark Building se manifestou sobre o assunto. Confira abaixo, na íntegra:

”A questão não é da vontade da empresa síndica. Decorre de um conflito dos termos da convenção que, se por um lado estabelece que não pode haver acesso entre a área da garagem das lojas para as áreas do residencial [e há portas da rota de fuga destes espaço que saem na quadra esportiva exclusiva do residencial], por outro lado garante o uso exclusivo daquela área de garagem para as lojas, com direito de explorar essas vagas com serviço rotativo ou se manobristas.

A administração vem buscando solução para conciliar esses direitos, sugerindo adoção de sistema de controles de acesso e manobristas, mas ainda não e chegou a um consenso. Em paralelo também já notificou os responsáveis pelas causas do conflito [os termos da convecção e a solução do projeto arquitetônico adotada] para que apresentem solução”.